En el mercado inmobiliario, la película completa es que los precios de los alquileres de la ciudad de Buenos Aires siguen subiendo, pero lo hacen a un ritmo menor que la inflación. La foto, sin embargo, tiene matices. Aunque la curva de aumentos se desaceleró, alquilar en la CABA sigue siendo un desafío para los ingresos, especialmente en los barrios más demandados. Un ejemplo claro es Núñez, donde un departamento de dos ambientes ya cuesta casi $1.000.000 por mes.

El precio de los departamentos en alquiler en CABA subió 1,4% en junio. Con ese movimiento, acumuló un incremento del 15,7% en lo que va de 2026, por debajo de la inflación del mismo período, que fue del 17,1%. En términos reales, esto implica una baja de 1,4% durante el primer semestre del año, de acuerdo al último relevamiento realizado por Zonaprop, en base a los avisos publicados dentro de la plataforma.

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En los últimos 12 meses, los alquileres aumentaron 31,3%, el menor incremento interanual desde noviembre de 2019. Además, esa suba quedó por debajo de la inflación acumulada en el mismo período, que fue del 33,8%, y prácticamente en línea con el ajuste del Índice para Contratos de Locación (ICL), que se ubicó en 31,5%.

Cuánto cuesta alquilar en CABA

El alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en $860.106 por mes. En el caso de los monoambientes, el valor medio alcanza los $755.935 mensuales. Para los departamentos de tres ambientes, el precio promedio asciende a $1.156.992 por mes.

Uno de los factores que explica esta desaceleración es la recuperación de la oferta. Durante la pandemia y los años posteriores, la cantidad de departamentos disponibles para alquiler tradicional cayó de manera sistemática hasta tocar un mínimo histórico en febrero de 2023. La escasez de unidades fue uno de los principales motores de la suba de precios: había poca oferta, alta demanda y propietarios que preferían esperar, vender o volcar sus inmuebles al alquiler temporario.

Ese escenario empezó a modificarse en enero de 2024, después de la derogación de la Ley de Alquileres. En ese momento, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó 62% respecto del mes anterior. Desde entonces, el crecimiento se moderó, pero la tendencia se mantuvo.

En junio de 2026, la oferta de propiedades en alquiler aumentó 3,5%. Actualmente, el volumen de publicaciones dentro de Zonaprop es 3,4 veces superior al registrado en febrero de 2023, cuando el mercado había tocado piso.

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Ahora, tomando como referencia los valores promedio de un departamento de dos ambientes y 50 m², el ranking de los barrios más caros y más baratos queda conformado de la siguiente forma:

Los barrios más carosPuerto Madero: $1.260.640Núñez: $980.640Palermo: $956.700Belgrano: $946.196Chacarita: $929.856Colegiales: $917.375Villa Urquiza: $915.607Saavedra: $915.177Coghlan: $907.270Recoleta: $903.803Los más baratosLugano: $658.410Nueva Pompeya: $701.626Versalles: $702.814Parque Avellaneda: $720.146Mataderos: $751.806Floresta: $755.102La Boca $758.003Villa Riachuelo: $758.650Constitución: $760.099Liniers: $763.181

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¿Qué barrios son las mejores opciones para invertir?

A la hora de pensar en quienes compran un departamento para buscar renta, en junio, la relación alquiler-precio retrocede y se ubica en 5,89% anual, marcando el nivel más alto registrado desde el 5,6% bruto de 2012. De esta manera, se necesitan 17 años para recuperar la inversión inicial, lo que representa una reducción del 5,8% en comparación con el año pasado.

Lugano, Nueva Pompeya y La Boca son los mejores barrios para los inversores que buscan renta. En estos barrios, la rentabilidad es mucho más alta que en otros barrios, con retornos brutos de 10,5%, 8% y 8%, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero es el barrio con menor rentabilidad, apenas un 3,4%. Le siguen Palermo (4,7%) y Núñez (4,8%).